本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海 北京报道
近日，央行发布《2021年第四季度中国货币政策执行报告》中提到，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
《中国经营报》记者注意到，“加大住房租赁金融支持力度”首次出现于《2021年第一季度中国货币政策执行报告》；与此同时，包括银行在内的金融机构也加码了住房租赁金融的布局力度，其中建设银行与地产公司合作拟通过私募股权投资基金的形式参与。
需要注意的是，住房租赁金融的核心在于将房子作为重资产进行长期持有运营，这必须要有强大的、后续稳健的、低成本的资金支持。如何解决大额长期低成本资金缺乏问题是金融机构面临的首要挑战。
提供住房租赁综合金融服务
根据住建部消息，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套。据我们估算，“十四五”期间全国的保障性租赁住房增量可能在800万~900万套。
布局住房租赁金融已成为银行的展业重点之一。公开资料显示，建设银行近日与保利集团签署发展保障性租赁住房战略合作协议，双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式，构建以盘活存量资产带动增量投资的良性循环，激活资本市场支持保障性租赁住房建设发展的内生动能，加大优质保障性租赁住房供给。
除了建设银行外，记者了解到，兴业银行上海分行打造住房租赁核心场景，提供集住房租赁项目贷款、住房租赁流动资金贷款、住房租赁债务融资工具等多元化、一体化的综合金融服务方案。
根据银保监会公布的数据显示，截至2021年11月末，银行业坚决落实房住不炒政策的同时，对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。
与此同时，监管方面也在相关考核上予以支持。中国人民银行下发通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励金融机构加大对该领域的支持力度。
记者注意到，《2021年第四季度中国货币政策执行报告》还提到，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。
中国银行研究院博士后郑忱阳指出，在经济恢复和政策支持下，金融机构将在租赁住房、保障房等领域加大信贷投入，同时拓展老旧小区、物业管理、城市更新等存量房地产市场，推动房地产投资从增量向存量转变。
如何解决资金问题？
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强此前公开表示，住房租赁还需解决大额长期低成本资金缺乏问题，可通过降低租赁住房的取得成本、降低租赁住房的运营费用、提高租赁住房的经营收入和提高收益率的其他综合性措施。“长租房一次性投入大，长期逐渐回收。据住房租赁企业测算，新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建的投资回收期一般在5~8年。”
也因此，解决长期、低成本的资金问题成为金融面临的重要挑战。
乡村振兴建设委副秘书长袁帅指出，住房租赁市场在发展过程中，面临的主要痛点就是供需结构紧张，特别是一线、二线热点城市，近年来，国家推出多项举措，“在‘房住不炒’、租售并举的中央精神和政策环境下，银行进军租赁市场是为了贯彻落实中央精神，同时也是寻找稳定、长期、优质的资产；此外，租期短、租金涨常困扰租房者，往往使其权益难以得到充分保障，一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化，利用租金的期限错配形成‘资金池’，给长租市场带来隐患，而银行进入租赁行业可以让市场的归市场，金融的归金融”。
袁帅告诉记者，目前银行介入住房租赁市场主要有两种模式，一种是银行与房企合作，双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，与此同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品；另外一种就是银行与政府合作，联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。
中国建设银行原首席经济学家黄志凌此前撰文提到，银行介入住房租赁市场可以分层次推进，为市场化租赁的出租人和承租人搭建平台、为住房租赁市场提供批量房源、助力政府解决保障性住房需求、研究解决更多样的租售选择的问题。
在黄志凌看来，大型银行可以（也应该）积极介入国家重点推动的保障性租赁住房市场，尤其是那些政府主导、市场主体参与、有效增加小户型低租金的租赁住房建设项目，既可以迅速成为解决新市民“职住平衡”的新型租赁模式，也将成为后续国内保障住房体系的重要组成部分，银行也将在当中拓展市场，发挥重要的杠杆作用。
“为鼓励金融机构参与住房租赁金融，还需要解决好融资增信、贴息、土地政策与建设经营税费等政策层面的问题，从而促使金融机构在解决资金安全以及还款来源、合理的利息收益的基础上积极参与租房租赁市场建设之中。”IPG中国首席经济学家柏文喜补充道。
