摘要：要厘清“降息”与房地产市场的关系。本次“降息”主要目的有二：一是春节临近，旨在平滑春节期间的流动性；二是降低金融机构的资金成本，引导金融机构降低对实体经济的信贷成本，货币政策逆周期调控靠前发力。不能通过此次“降息”进一步推导出房贷市场、房地产市场即将回暖。
随着1月17日政策利率下降，一时间，关于“降息导致房贷减少”“降息促使房贷市场、房地产市场回暖”等声音充斥网络。
在这里要明确，“房住不炒”的定位不会变，房地产不会作为短期刺激经济的工具和手段。与此相对应，房地产贷款市场不会出现大幅波动，房贷仍将保持总量增长稳定、投放节奏有序，尤其将重点保障房地产企业的合理融资需求、购房者的首套房刚需。
要正确理解此次“降息”，必须弄明白“政策利率”“市场基准利率”“贷款利率”以及三者之间的关系。也就是说，此次“降息”降低的是哪个利率、它将如何进一步传导、影响市场。
央行在调节货币供应时，既可调节数量、也可调节价格。从近年来的操作看，前者的典型代表是“降准”，后者的典型代表是“降息”。具体到降息，其路径是，央行释放“政策利率”信号，引导“市场基准利率”以“政策利率”为中枢运行，并通过银行最终传导至“贷款利率”。在此传导机制下，央行通过货币政策工具调节了银行体系的流动性，进而影响信贷投放。
理解了以上基本原理，我们再来分析此次“降息”。1月17日，中国人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作、1000亿元公开市场逆回购操作，二者的中标利率均下降10个基点。
中国人民银行官方微信截图
不难看出，央行降低了政策利率。更令市场关注的是，这是自2020年3月调降7天逆回购利率、4月调降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。
因此有声音猜测，受政策利率下降影响，本月(1月20日)新一轮LPR(贷款市场报价利率，可将其理解为贷款市场的基准利率)有可能下降，尤其是近20个月未变动的5年期LPR报价可能下降，该报价正与购房者的房贷利率密切相关。
由此可以判断，若1月20日5年期LPR真的下调了，那么，此前选择了“浮动利率”方式的借款人，其每月房贷还款金额确实会减少。但是，如果借款人此前选择的是“固定利率”方式，即使5年期LPR下调，其还款金额也不会变。
最后，要厘清“降息”与房地产市场的关系。本次“降息”主要目的有二：一是春节临近，旨在平滑春节期间的流动性；二是降低金融机构的资金成本，引导金融机构降低对实体经济的信贷成本，货币政策逆周期调控靠前发力。
因此，不能通过此次“降息”进一步推导出房贷市场、房地产市场即将回暖。中央经济工作会议已明确提出，“房住不炒”的定位不会变。接下来，将加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
此外，由于受个别房地产企业风险爆发的影响，2021年下半年，金融机构曾一致性收缩信贷，出现了短期过激的市场反应，这导致部分房企的正常、合理融资需求被“误伤”。针对这一问题，从2021年四季度起，金融监管部门已对房地产行业的融资环境进行了优化和适度回调，着力“稳预期”。
可以预判，接下来，在坚持“房住不炒”定位不变的前提下，各项监管措施将更加精准、灵活适度，房地产贷款将逐步“企稳”，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标创造条件。
本文作者：郭子源，来源：经济日报，原文标题：《经济日报：降息促使房贷市场回暖？莫误读》
