自党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，住房租赁市场备受关注，监管部门及各地政府陆续出台了一系列促进租赁市场稳健发展的政策。在此背景下，2021年租赁市场供给呈现爆发式增长，产品日益多元化。业内专家表示，2022年，住房租赁市场有望开启2.0发展模式，将继续保持活跃度上升趋势。
供应爆发式增长
住房租赁产业研究院近日发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》显示，2021年以来，重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等大规模集中入市，集中式租赁房源供给端出现爆发式增长。贝壳研究院日前发布的《2021年住房租赁市场报告》也显示，2021年租赁企业规模创新高，住房租赁企业已达2万家左右，其中八成为近两年成立。
贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，有效降低了租赁企业的经营风险，住宅租赁企业迎来了良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。
许小乐进一步分析指出，住宅租赁企业在分布上按“东-中-西”依次减弱，由于东部地区的租赁需求旺盛，租赁企业集中在沿海区域，超六成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津，近三成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过五成的企业分布在TOP4的城市。
克而瑞研究中心分析师房玲认为，22城集中供地政策极大地扩大了租赁用地的供应规模，多主体、多元供给的方式促进了保障性租赁住房的加速发展。比如，北京通过集体用地建设大型租赁社区；上海供应大量纯租赁住房，建设大型租赁社区；深圳通过城中村改造加大租赁住房供应；杭州通过大量配建和自持用地建设租赁住房；成都推出销售型人才公寓。
据克而瑞租售对2021年22城集中供地数据的统计，总计推出545块涉租赁住宅用地，规划建筑面积约1096万平方米。
产品更加多元化
《2021年住房租赁市场报告》显示，从租金水平来看，2021年全国重点40城平均住宅月租金为38.8元/平方米，同比微涨1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金下跌。
许小乐认为，未来随着城镇化率的提升，租户租住时间的延长，预计2022年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定。
房玲对《中国消费者报》记者表示，随着租户对于租房品质要求不断提升，预计2022年机构化运营的集中式租赁房源渐受青睐，市场接受度开始提高。她认为，大型租赁社区是租赁产品的新生力量，随着大项目源源不断地入市，数据与经验不断积累，其不仅能让城市新租客享有更全面、更便捷的居住体验，引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展，而且还能让存量住宅发挥更大的潜力，成为城市发展新的增长点。
此外，作为细分赛道的企业员工宿舍、蓝领公寓也将受到关注，运营商不仅仅为企业员工提供住宿产品，还从开始的运营“空间”逐渐走向运营“人”，为城市基层奋斗者带来全新的租住体验，在城市产业升级的推动下，潜力巨大，有望迎来新的发展契机。
发展模式升级
对于2022年的住宅租赁市场，许小乐认为，市场整体将日渐活跃，并逐渐向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。随着租赁行业市场主体筑基初步完成，预计2022年行业将继续保持活跃度上升趋势，开启行业发展2.0模式升级。
“在模式方面，住宅租赁企业发展模式将呈两极化，要么更轻、重。”许小乐进一步解释说，一方面，包租模式在疫情期间显示出极度的脆弱性，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻资产托管模式。另一方面，由于政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。
许小乐认为，不论更“轻”还是更“重”，租赁企业都将不再盲目拓展房源，而是开始致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，将步入稳健发展时期。随着住房租赁行业顶层设计完善，租赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境已基本形成，同时，政策支持全方位突破，租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下，住宅租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场成熟化发展。
住房租赁产业研究院院长赵然也认为，未来住宅租赁市场发展将走向成熟化，住房租赁市场机构化比例将继续提升，并提供专业化、精细化的租赁产品和服务。此外，预计2022年会有住宅租赁不动产信托投资基金产品推出，将有效解决住宅租赁企业重资产模式退出的难题，租赁行业将迎来发展模式的创新。
(本报记者 孙蔚)
