每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
2021年楼市收官战在低温运行中开启。
楼市精准调控之下，下半年以来市场供需两端均走弱。尽管当前信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，到期债务压顶，叠加市场下行预期，短期内销售仍难以改观，市场各方都在“弱平衡”中寻求增量。
11月重点城市新房成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌、二手住宅价格环比连续2个月下跌。机构预计，12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。
新房单月成交近10年最差
房企面临年末冲刺，全国房地产信贷环境略有好转，但购房者置业情绪似乎并未恢复。
11月，中指研究院监测的50个代表城市中，长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%；长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%。
成交套数则更能反应购房者的情绪。整体来看，50城11月商品住宅成交套数96393套，环比下降57.52%，同比下降70.32%。1-11月累计来看，得益于上半年市场增长，50个城月均成交280090套，同比增长4.7%。
分城市能级看，各线城市成交面积均出现同比大幅度下跌，一线城市新房平均成交79.33万平方米，同比下降17.91%，环比增长8.29%；二线城市成交62.90万平方米，同比下降30.10%，环比增长1.19%；三线代表城市商品住宅平均成交面积为30.75万平方米，同比下降39.45%，环比下降13.01%。
而易居研究院则认为，2021年11月是近10年表现最差的11月。
其监测的40个典型城市中，新建商品住宅11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续5个月同比降幅加速扩大。
40城中，新房成交面积累计同比增速排名前五的城市分别为：厦门、珠海、杭州、北京、福州；降幅最大的五个城市分别为韶关、南宁、淮安、惠州、洛阳。
最值得关注的是长三角代表城市宁波，1-11月新房成交累计同比增速已扩大至-17.3%。而今年1月，宁波新房成交量曾一度达到187.4万平方米。5月开始，宁波新房成交量同比增速连降7个月，11月仅成交63.9万平方米，增速降至-52.7%，创下2012年以来最低值（除2020年2月），和年初的火爆行情相比，年内缩水达65%。
此外，义乌楼市的骤然降温对金华市产生了冲击。1-11月金华新房成交累计同比增速已扩大至-25.6%。10月下旬义乌提出降低预售条件和放宽公证摇号政策后，尽管11月金华新房成交量环比增长3.3%，但从单月7.3万平方米的成交规模绝对值来看，仍处于近10年低位水平。
半数城市二手房成交环比回升
今年“金九银十”接连惨淡收场，部分城市单月成交量甚至连创多年新低，11月热点城市二手房继续保持低迷。
不过，从数据上看似有暖意。
根据贝壳50城二手房交易数据，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，约50%的城市成交量环比回升。
从区域分布看，成交量环比回升的城市主要分布在粤港澳大湾区、长三角区域。深圳二手房成交量连续两个月环比增长，10月、11月环比增速分别在10%以上、40%以上，佛山、广州、中山、惠州等11月环比增速在15%以上，杭州、合肥、苏州等环比增幅在10%-40%之间。
但必须注意到，当前回暖明显的城市主要是因为前期深度下挫，成交量基本降至长期历史低位，例如深圳9月成交量几乎是近10年的最低。
易居研究院监测的13个热点城市中，二手住宅成交量同比下跌40.6%。
从具体城市看，大连、青岛、扬州、深圳、杭州等同比降幅60%以上，并且累积同比降速居高不下。
易居研究院指出，环比反弹属季节性异动，并非市场预期纠偏后局部行情回暖，更非整体市场环境出现实质性转向。
贝壳研究院认为，三季度市场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，有助于成交回升。但当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间。
土地溢价率创10年新低
11月，代表房企拿地积极性减退，大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。
累计来看，1-11月全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比下降18.06%。11月单月，300城成交建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98%；土地出让金3964.12亿元，环比增长14.47%，同比下降19.3%。
住宅用地更是同比明显下降。据初步统计，2021年1-11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；土地出让金4.1万亿元，同比下降9.2%。
“两集中”供地模式对控制溢价率效果显著。
易居研究院统计，11月40个典型城市土地成交溢价率为6.5%，环比、同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点，创近10年历史新低，过半城市溢价率为0。
城市间、板块间热度两级分化更为严重。
1-11月全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
数据来源：中指研究院
11月，土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。而40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。
据易居研究院测算，1-11月桂林、昆明、南昌土地出让金增速不断回落，分别为-71%、-71%和-61%，同时福州、兰州、惠州、廊坊等城市增速下降严重。
房企的投资拿地偏好也较为明显。从城市群分布来看，1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。其中，杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。
百强房企拿地金额呈现断崖式下跌。2021年1-11月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%；其中50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%。
与以往年末房企加码补储不同，尽管多个城市在11月集中供地，但房企们拿地极为谨慎。
据中指研究院，50家代表企业11月单月拿地总额创今年新低。
2020-2021年11月50家代表房企每月拿地总额
数据来源：中指研究院
从拿地金额排行看，11月百强门槛值59亿元，与去年同期73亿元相比下降14亿元，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的49.3%，与1-10月相比下降2.5个百分点，占比持续下降。
超8成房企单月业绩同比下滑
传统的业绩冲刺月，百强房企业绩却出现集体下滑。
头部房企优势依然明显，据中指研究院1-11月房企销售业绩百强，碧桂园以7290亿元的累积业绩继续稳居首位，这意味着11月单月碧桂园实现销售529亿元；万科、融创中国、保利发展分别位列第二、三、四名，处于5000亿元阵营。
尽管如此，前11个月仍然诞生了35家千亿房企，较去年同期增加3家。35家超千亿“超级阵营”销售额增长率均值为6.2%，27家第一阵营（500亿-1000亿元）房企销售额增长率均值为11.1%；第二阵营（300亿-500亿元）有30家企业，销售额增长率均值为16.0%；第三阵营（200亿-300亿元）和第四阵营（100亿-200亿元）分别为29家和30家，销售额增长率均值分别为9.8%和9.4%。
但1-11月各阵营门槛值开始出现回落。
值得关注的是，TOP3房企门槛值为5495.0亿元，较上年下降8.8%；TOP50房企门槛值700.0亿元，较上年下降2.8%。此外TOP10房企门槛值为2667.0亿元，较上年增长8.7%；TOP30房企门槛值为1162.3亿元，较上年增长7.3%；TOP100房企门槛值为273.5亿元，同比微增1.3%。
事实上，百强房企中业绩同比下滑的不在少数。
据克而瑞统计，11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%。更值得注意的是，超8成企业单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%；同环比双降的企业数量增至56家。
1-11月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：克而瑞
而据中指研究院统计，公布2021年销售目标的32家房企1-11月目标完成率均值为83.0%，其中滨江集团、绿城中国、大发地产等企业已提前超额完成年度销售目标；正荣、佳兆业等企业的目标完成率均超过90%。
另一些企业完成率较低，如中国恒大、万科、首创置业等，目标完成率低于75%。
多家研究机构均认为，市场底部仍未到来，房企以价换量、冲刺供货及促进去化之下，业绩完成度仍不乐观。
11月，在市场情绪步入低谷之时，部分房企积极进行回购票据，并寻求债务展期来避免海外债违约。中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平、提振资本市场信心；阳光城3只美元债展期获通过，继续寻找战略投资者。
而另一方面，部分房企通过转让旗下资产舒缓资金压力盘活存量资产。首开股份15亿元挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权，华润置地（成都）公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权，云南城投3.65亿元挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权。
境外债规模同比缩减9成
11月房企境内债修复速度明显快于境外债，整体融资规模回升，环比增加55.6%。
据贝壳研究院统计，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元。根据当前市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。
结构上看，1-11月境内债券规模占比71%，较2020年同期上升10个百分点，累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%；境外融资规模降幅进一步扩大，累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%，境外融资占比也维持近五年来的低位。
房企暴雷、信用下调等危机仍在不断发酵。11月单月，房企境外债券发债数量、规模双双降至年内单月最小值，仅成功发行2笔债券合计2.58亿美元，规模环降83.6%，同比下降94.3%。
而境内债券11月发行规模则实现翻番，共发行46笔合计约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。
值得关注的是，11月地产境内债具有较强的结构性特征。贝壳研究院统计数据显示，46笔债券中，有44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。
境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点；境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。
11月海外债近似断发，仅有港龙中国一家企业成功发行海外债。对此中指研究院认为，本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望，地产美元债继续出现违约，境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外融资渠道被迫进入暂停阶段。
在境内融资复苏，内房企积极修复短期流动性的过程中，11月多家房企到期债务获展期，资金流动性进一步有所缓解。
11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%；到期债务净额258亿元，房企偿债压力整体较10月有所缓解。11月内阳光城、中国奥园、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时，月内房企股权、资产等交易保持活跃。
贝壳研究院预计，12月房企到期债务维持在800亿元规模，偿债压力仍然较高。距离年末不到 1个月时间，房企会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略。
记者手记丨数据里的答案
据记者不完全统计，2021年以来，全国各省市发布房地产相关调控政策超过450次。政策不断完善升级，调控效果显著，不仅新房销售市场止住了疯狂，土地市场更是及时退烧。供地“两集中”政策在稳地价方面逐步显效，各线城市溢价率应声回落，一线城市土地成交量有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显。
即将到来的2022年，“房住不炒”总基调仍将保持不变、“三稳”仍是目标。叠加房地产税试点或将落地，市场多方期待的试点城市名单、征收细则能否进一步影响购房者预期？相信读者会从数据中获得自己的答案。
记者：包晶晶
